Contrairement au neuf, ce type de biens profite d’une conjoncture favorable cette année. Notamment avec le dispositif « Louer abordable », dont l’avantage fiscal a été fortement relevé au mois de janvier. Et entre l’encadrement des loyers et l’interdiction de location à venir pour les passoires thermiques, de très bonnes affaires ne sont pas à exclure, à l’achat.
Plus de peur que de mal pour les investisseurs dans la pierre. Alors que le volume de transactions n’a jamais été aussi élevé, la hausse des impayés de loyers, que faisait craindre la crise sanitaire, n’a pour l’heure pas eu lieu, qu’il s’agisse de maison immobilier résidentiel comme d’immobilier tertiaire. Cela ne devra pas empêcher de redoubler de prudence dans les prochains mois, car les prix de l’ancien sont, un peu partout, en surchauffe. Au troisième trimestre, leur hausse atteignait, selon les notaires, 7,8% sur un an au niveau national. Une fois n’est pas coutume, l’augmentation est plus prononcée en régions qu’en Ile-de-France .
Logements anciens
Comme souvent, le malheur des uns fait le bonheur des autres. C’est ainsi que les investisseurs ayant récemment acheté à Lyon ou Villeurbanne, dans les neuf villes du territoire de Plaine commune ou dans les neuf autres d’Est Ensemble , devront probablement revoir leurs loyers à la baisse, dès le prochain renouvellement de bail. La faute au dispositif d’encadrement des loyers, adopté courant 2021 dans ces communes, et annoncé à Bordeaux et Montpellier.
Cela pourrait même les convaincre de se retirer du marché. «Il devrait donc y avoir de bonnes affaires pour les candidats au rachat, d’ici six à douze mois», prédit Arnaud Hacquart, président de l’agence de gestion locative Imodirect. A ces biens s’ajouteront sans doute de nombreux logements classés G, ces 600.000 passoires thermiques interdites de location dès 2025, souvent trop coûteuses à rénover pour leurs propriétaires. Alors que les loyers pourraient, à la suite de l’inflation, repartir à la hausse, les plus opportunistes des investisseurs devraient donc trouver leur bonheur.
Qu’ils n’oublient pas, en complément, de regarder du côté de la nouvelle mouture du dispositif «Louer abordable», appelée «Loc’Avantages». Cette version relookée du mécanisme, entrée en vigueur en janvier, pourra être demandé rétroactivement par les bailleurs à partir du 1er avril 2022 à l’Agence nationale de l’habitat . Il s’agira toujours de louer un bien auprès de locataires modestes, à des tarifs équivalents à ceux du parc HLM. A priori peu rentable, sauf que le dispositif, qui n’octroyait jusqu’ici qu’un abattement, de 30 à 85%, sur les revenus fonciers déclarés, consistera désormais en une réduction d’impôts. Ainsi, pour un loyer minoré de 15%, le bonus fiscal sera de 15% des loyers en théorie facturables.
Le dispositif «louer abordable» sera plus rentable qu’une location classique
Logements neufs en régime Pinel
Plus qu’un an pour profiter du Pinel dans sa version actuelle. Dès 2023, en effet, débutera la fin programmée du dispositif : la réduction d’impôts, de 12, 18 ou 21% du prix d’achat du bien, octroyée contre l’engagement de le louer à un loyer plafonné durant 6, 9 ou 12 ans, devrait respectivement passer à 10,5, 15 et 17,5%, dès 2023. Puis à 9, 12 et 14% en 2024, avant d’être supprimée en 2025. Un Pinel+ a bien été annoncé, qui donnera accès, à titre dérogatoire, aux rabais maximaux, mais dans le seul cas d’appartements respectant des critères de qualité et de performance énergétique très exigeants.
Il faudra ainsi offrir une surface minimale , ainsi qu’un extérieur et une double exposition, à partir du trois-pièces. Inutile de dire que ces logements seront chers, et rares. «Il sera difficile de les faire cohabiter au sein d’un même immeuble avec du Pinel normal, des logements classiques et des logements sociaux», souligne Norbert Fanchon, président du directoire du Groupe Gambetta.
En attendant, il faudra bien viser, car l’offre de Pinel classique est aussi réduite. «Elle se concentre dans les zones A et B1, précisément celles où les permis de construire sont accordés au compte-gouttes », poursuit le promoteur. Quant aux prix, ils sont en surchauffe : +7,9% sur un an à Montpellier, +9,1% à Marseille ou +10% à Angers, selon la Fédération des promoteurs immobiliers.
Logements anciens en régime Denormandie
Les investisseurs disposent désormais d’un an de plus, jusqu’à fin 2023, pour découvrir les atouts de ce dispositif, aux réductions d’impôts calquées sur celles du Pinel. Mais il s’agit ici de réhabiliter l’habitat ancien dégradé dans l’une des 455 communes éligibles, souvent de taille moyenne.
Pour décrocher ce rabais, il faudra engager des travaux au montant au moins égal à 25% du coût total de l’opération . Le chantier pourra consister en une rénovation énergétique, à condition que la nouvelle note thermique soit au moins égale à E, pour une baisse de consommation d’au moins 20% dans l’habitat collectif.
A noter : il est cumulable avec les autres aides à la rénovation énergétique, dont la TVA à taux réduit et MaPrimeRénov’.
Logements meublés en amortissement fiscal
Une proposition d’abandon de cinq mois de loyers sur la période de mars 2020 à juin 2021 du côté de Pierre et Vacances, et jusqu’à sept mois de loyers effacés, selon le plan de continuation initié par Appart’City : l’issue de la crise du Covid, qui a plombé les comptes de ces exploitants de résidences services, n’a rien de favorable aux dizaines de milliers d’investisseurs leur ayant fait confiance, et qui comptaient sur ces revenus pour compléter leur retraite. «Même les gestionnaires de chambres étudiantes vont mettre du temps avant de se rétablir», complète Emmanuel Klein, conseiller en gestion de patrimoine chez Patrimmofi. Mieux vaudra donc rester éloigné de ce type de résidences, malgré la prolongation, jusqu’à fin 2022, de l’avantage Censi-Bouvard, qui leur est réservé.
Parmi les pistes alternatives figure toujours la location meublée dans l’ancien, entre autres via le bail mobilité . «Il représente 25% de nos contrats, contre 22% en 2020», constate Alexis Alban, directeur général adjoint de l’agence Lodgis. Si vous disposez d’un budget solide, regardez aussi vers le coliving, une forme de colocation nettement améliorée, et très demandée par les jeunes actifs.
Locations de courte durée ou saisonnières
Le ton n’en finit plus de monter entre certaines mairies et les loueurs de meublés touristiques. C’est ainsi qu’à Paris, dès 2022, même la transformation de locaux commerciaux en chambres à la nuitée devra faire l’objet d’une autorisation. A Saint-Malo, un quota de tels meublés a été établi en juillet 2021, par exemple de 12,5% intra-muros, pour des autorisations de changement d’usage limitées à trois ans. A Nice, par ailleurs, la mairie n’admet plus qu’un seul changement d’usage par foyer, pour un numéro d’enregistrement valable un an, et renouvelable tacitement cinq fois .
SCPI de rendement
Jusqu’ici, tout va bien : les SCPI devraient afficher un rendement proche de 4,20% en 2021, stable par rapport à 2020 et en léger retrait par rapport à 2019 . Quant à la valeur de part de ces fonds investis dans les commerces, bureaux et autres activités tertiaires, elle est quasi inchangée, à -0,2% depuis début 2021, selon l’Aspim. «Les locataires signent des baux de longue durée, qu’ils ne peuvent pas résilier, sauf en cas de faillite», rappelle Jérôme Rusak, président de L&A Finance. Mais c’est oublier un peu vite que, à raison d’un à deux jours de télétravail par semaine, un rythme qui semble devenir la norme en entreprise, la forte reprise économique ne suffira sans doute pas à compenser la baisse de demande locative. Et que certains commerces se relèveront difficilement de la crise du Covid.
ll faudra donc surveiller de près le taux d’occupation des plus anciens fonds.
Places de parking
Difficile de faire plus simple qu’un investissement dans les parkings : leurs loyers sont libres, et chacune des parties peut résilier le contrat quand elle le souhaite, sans motif. La mise, quant à elle, est minime dans les grandes villes de province : comptez 10.000 euros, en moyenne, pour une place en sous-sol, de 13.000 à 14.000 euros pour un box extérieur et de 17.000 à 18.000 euros pour un box intérieur. «Ils sont à privilégier, car ils servent aussi d’espace de stockage», indique Charles Gérard, P-DG de Monsieur Parking. Le rendement peut atteindre 8 à 10% dans certaines villes, comme Strasbourg ou Grenoble.
Le remède anti-inflation
Comme l’inflation, les différents indices permettant la révision des loyers rebondissent fortement. C’est ainsi que l’IRL , qui sert à revoir les baux d’habitation à date anniversaire et, dans certains cas, à la relocation, a doublé entre le deuxième et le troisième trimestre 2021, à 0,83%. Il devrait poursuivre sa remontée en 2022, car il est égal à l’inflation moyenne sur les douze derniers mois.