La loi de finances pour 2026 a acté la création du dispositif Jeanbrun, destiné à succéder au Pinel. Il s’inscrit dans le cadre du plan « Relance logement » et a pour objectif d’encourager la construction et remettre davantage de logements sur le marché. Ce nouveau mécanisme vise notamment à soutenir les bailleurs privés tout en orientant l’offre vers des logements accessibles.
Dispositif Jeanbrun : fonctionnement et conditions
Présenté comme le successeur du Pinel, le dispositif Jeanbrun repose sur une approche fiscale différente. Plutôt qu’une réduction d’impôt immédiate, il s’appuie sur un mécanisme d’amortissement. Pour saisir son fonctionnement, il est essentiel d’examiner son principe, les logements concernés et les principales conditions imposées aux investisseurs.
Dispositif Jeanbrun : un nouveau mécanisme fiscal pour relancer l’investissement locatif
Le dispositif Jeanbrun a été conçu pour prendre le relais du Pinel, dont la disparition a laissé un vide dans les dispositifs de soutien à l’investissement locatif. Sa particularité réside dans son fonctionnement fiscal. Contrairement au Pinel, qui reposait sur une réduction d’impôt calculée sur le prix du logement, Jeanbrun introduit un système d’amortissement. Concrètement, l’investisseur peut déduire chaque année une partie de la valeur du bien de ses revenus imposables, ce qui permet de réduire progressivement la charge fiscale liée à l’investissement. L’objectif affiché est d’encourager une approche patrimoniale plus durable, en incitant les bailleurs à conserver leurs biens sur le long terme. Cette logique s’inscrit dans un contexte de ralentissement du marché immobilier et de baisse des mises en chantier, où la relance de l’offre locative est devenue un enjeu majeur pour les pouvoirs publics.
Quels types de biens peuvent bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun ne s’applique pas à tous les biens immobiliers. Il cible avant tout les logements situés dans des immeubles collectifs, ce qui signifie que les appartements sont les principaux biens concernés. Les maisons individuelles ne sont pas éligibles à ce stade. Les investisseurs peuvent cependant se positionner sur différents types de projets, qu’il s’agisse de logements neufs ou de biens anciens nécessitant une rénovation importante. Dans ce second cas, les travaux doivent représenter une part significative du prix d’acquisition afin de garantir une amélioration réelle du logement. Les biens pouvant bénéficier du dispositif sont notamment :
- Des appartements neufs situés dans des programmes immobiliers.
- Des logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation importants.
- Des biens destinés à être loués comme résidence principale.
Quelles conditions les investisseurs doivent-ils respecter ?
Comme la plupart des dispositifs fiscaux immobiliers, Jeanbrun s’accompagne de plusieurs conditions destinées à encadrer l’investissement et à garantir son objectif social. Il n’est soumis à aucune condition de ressources, néanmois, les propriétaires qui souhaitent en bénéficier doivent respecter un certain nombre de règles concernant la location et l’usage du logement. Le dispositif impose notamment une durée minimale de mise en location de 9 ans, afin de favoriser une offre locative stable dans le temps. Le logement doit également être loué nu, c’est-à-dire non meublé. Le dispositif prévoit aussi trois niveaux de loyers – intermédiaire, social et très social – assortis de plafonds fixés selon la zone géographique du logement. Il concerne l’ensemble du territoire français, y compris les départements d’outre-mer.