Un taux d’endettement maximum de 35%, une durée de crédit ne pouvant dépasser 25 ans… et une possibilité de déroger à ces règles limitée à 20% des dossiers. Voici les règles, simples recommandations depuis janvier dernier, qui vont devenir une norme juridiquement contraignante pour les banques à partir du 1er janvier 2022.
Le Haut Conseil de stabilité financière est ce que l’on pourrait surnommer le conseil des Sages de la finance.
Trois règles à retenir
- Taux d’endettement : 35% maximum ;
- Durée maximale du prêt : 25 ans, limite allongée à 27 ans en cas de différé de remboursement de 2 ans ;
- 20% des dossiers maximum peuvent déroger à ces règles.
Ces mêmes règles sont en théorie déjà appliquées par les banques depuis janvier 2021, et des règles proches avaient été édictées dès 2020. La nouveauté, que vient d’acter le HCSF, c’est que ce qui n’était qu’une recommandation va devenir une norme. Et cette norme pourra faire l’objet de sanctions pour les banques à compter du 1er janvier 2022.
Quand cette nouvelle norme va-t-elle s’appliquer ?
Le régulateur bancaire, l’ACPR, pourra sévir et sanctionner les banques ne respectant pas ces règles. La décision sera formellement publiée par l’ACPR « dans les jours à venir », courant septembre, et cette norme « entrera en vigueur pour les crédits décaissés à compter du 1er janvier 2022 ».
Qui est menacé par les éventuelles sanctions ?
Cet article de loi dresse les pouvoirs du HCSF, et l’alinéa 5 lui permet de « fixer les conditions d’octroi de crédit », ces dernières étant contrôlées par l’ACPR, régulateur et gendarme des banques. Charge donc à l’ACPR et à sa commission des sanctions de distribuer blâmes et amendes aux banques trop généreuses avec leurs emprunteurs, si elles dépassent très fréquemment les limites listées ci-dessus. Le HCSF a publié les statistiques montrant qu’en juillet 2021 seuls 20,9% des dossiers de crédit étaient hors des clous. D’après les confidence de courtiers en crédits, certaines banques sont actuellement très généreuses, flirtant aisément avec les limites, quand d’autres appliquent déjà ces règles avec beaucoup de zèle.
Bercy reconnaît des « variations d’un réseau à un autre » mais dément, selon Guide entreprise, l’existence de banques dépassant « allègrement » les limites.
Pourquoi ce Haut Conseil limite-t-il le crédit immobilier ?
La loi offre au HCSF ce pouvoir de limiter les prêts immobiliers pour « prévenir l’apparition de mouvements de hausses excessives sur ou d’un endettement excessif » des ménages.
Est-ce une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs ?
De fait, toute décision limitant la durée ou le taux d’endettement est une contrainte supplémentaire pour les ménages ayant besoin d’un crédit pour acheter un logement. Reste à savoir si l’annonce faite ce 14 septembre par le HCSF va couper ou non l’accès au prêt immobilier pour de nombreux ménages. Philippe Taboret, porte-parole de Cafpi, craint déjà un effet boule de neige avec des taux en hausse et un marché immobilier « à l’arrêt ». Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux, redoute elle surtout une mise à l’écart des « jeunes acquéreurs » plus modestes.
Quelles sont les principales « victimes » parmi les emprunteurs ?
D’un côté, « les plus aisés pourront continuer de profiter des taux exceptionnellement bas ». Les autres victimes sont les investisseurs locatifs, des ménages aux revenus souvent plus confortables, avec un patrimoine immobilier, et ayant « les reins suffisamment solides » pour dépasser les taux d’endettement limites. « Comme pressenti, la part des financements d’investisseurs a encore reculé cette année sous l’effet de la recommandation du HCSF, souligne Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer. » .
Les règles pourront-elles évoluer si les taux immobiliers remontent ?
Bercy se veut rassurant, en rappelant que la recommandation du HCSF a elle-même été adaptée en janvier dernier après une première année d’expérience en 2020.