Lors de la mise en location d’un bien immobilier, le bailleur doit obligatoirement fournir au locataire un certain nombre de certificats attestant de l’état du logement. La liste des diagnostics immobiliers est particulièrement longue et diffère selon le bien concerné.
Diagnostics obligatoires pour tous les logements
Le DPE (diagnostic de performance énergétique)
Régi par les articles L 134-1 du Code de la construction et de l’habitation, le DPE est le plus célèbre des diagnostics obligatoires. Ce document informe les potentiels locataires sur la consommation d’énergie annuelle du bien et ses émissions de gaz à effet de serre. Depuis la réforme du 1er juillet 2021, le diagnostic énergétique n’est plus seulement remis à titre d’information.
La mention de la surface habitable dans le contrat de location
La loi Alur de mars 2014 puis la loi Macron d’août 2015 ont rendu obligatoire la mention de la surface habitable dans tout contrat de bail de location relatif à un logement vide ou meublé à usage de résidence principale . Cette surface correspond à la surface plancher moins les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Par ailleurs, le calcul ne tient pas compte des surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.
Les diagnostics techniques obligatoires pour certains logements
Le constat de risque d’exposition au plomb
Il fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires lors de la mise en location d’un bien immobilier. Cette évaluation, uniquement nécessaire pour les appartements et maisons construites avant 1949, vise à déterminer la présence de plomb dans les revêtements d’un logement.
L’état des risques et pollution
Ce diagnostic immobilier permet d’évaluer les dangers :
- Naturels
- Miniers
- Technologiques
- Sismiques
- Liés au radon pouvant affecter le logement
L’état de l’installation de gaz
Par ailleurs, si le bien mis en location possède une installation de gaz de plus de 15 ans, un diagnostic permettant d’évaluer l’état de cette dernière doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.
La diagnostic amiante
Le diagnostic amiante est quant à lui obligatoire pour tous les logements mis en location et construits avant 1997. Il n’a pas besoin d’être annexé au contrat de bail.
Les nuisances sonores
Depuis le 1er juin 2020, les bailleurs doivent fournir au locataire un document, mesurant les nuisances sonores aériennes des maisons, appartements ou terrains situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports . Contrairement aux autres diagnostics immobiliers, l’intervention d’un professionnel n’est pas nécessaire.
Combien de temps sont valables les diagnostics immobiliers ?
Les diagnostics performance énergétique réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont valides que jusqu’au 31 décembre 2022. Ceux effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 peuvent être utilisés jusqu’au 31 décembre 2024 .
Le diagnostic amiante est valable quant à lui de manière illimitée, si aucune trace d’amiante n’a été détectée lors de la première évaluation. Dans le cas contraire, il est nécessaire de réitérer le constat au bout de 3 ans.
La validité du diagnostic plomb fonctionne exactement de la même façon. Si aucune trace de cette substance n’est relevée par le diagnostiqueur, le bailleur n’a pas à demander un nouveau diagnostic. Dans le cas contraire, il est valable 6 ans.
Si la durée de validité des diagnostics gaz et électricité pour la location est de 6 ans, celle de l’état des risques et pollutions est seulement de 6 mois.
Diagnostic immobilier pour la location : quand et comment les réaliser ?
Si l’évaluation technique doit être effectuée par un professionnel, il est vivement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur certifié par l’organisme d’accréditation COFRAC. Le recours à un professionnel non accrédité est puni d’une amende de 1 500 €. En moyenne, il faut compter environ 600 € pour un studio pour l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires dans le cadre d’une location. Comme lors des ventes immobilières, ces frais sont à la charge du propriétaire. Ce dernier ne doit donc en aucune façon facturer le prix des diagnostics à son locataire.
En principe, les diagnostics techniques location doivent être transmis au locataire au plus tard au moment de la signature du contrat de bail. Il est néanmoins conseillé de les réaliser avant même la mise en location du bien. Le propriétaire bailleur sera ainsi en mesure de réaliser certains travaux si nécessaire et pourra présenter les différents diagnostics lors des visites.