Après la disparition du dispositif Pinel début 2025, l’investissement locatif traverse une période d’incertitude. Pour relancer la construction et remettre des logements sur le marché, le gouvernement a introduit le dispositif Jeanbrun. Présenté comme une alternative plus durable, ce nouveau cadre fiscal suscite pourtant de nombreuses interrogations et un certain scepticisme chez les propriétaires bailleurs.
Dispositif Jeanbrun : une nouvelle incitation fiscale qui peine à convaincre les bailleurs
Intégré au budget 2026, le dispositif Jeanbrun ambitionne de redonner de l’attractivité à l’immobilier locatif privé. S’il marque une rupture avec le Pinel, son fonctionnement, ses conditions d’accès et son efficacité réelle font aujourd’hui l’objet de débats nourris, aussi bien chez les investisseurs que dans la presse économique spécialisée.
Le dispositif Jeanbrun : un nouveau cadre fiscal pour remplacer le Pinel
Le dispositif Jeanbrun a été conçu pour prendre le relais du Pinel, arrivé à échéance après plusieurs années d’application. Contrairement à son prédécesseur, il ne repose plus sur une réduction d’impôt directe, mais sur un mécanisme d’amortissement fiscal. L’investisseur peut ainsi déduire chaque année une partie de la valeur du bien de ses revenus imposables, ce qui vise à lisser l’avantage fiscal dans le temps. Le gouvernement souhaite, par ce biais, encourager une logique patrimoniale plus long terme et mieux aligner la fiscalité sur la réalité économique des investissements locatifs. Jeanbrun s’inscrit également dans un contexte de relance du logement, marqué par une chute des mises en chantier et une contraction de l’offre locative privée. Sur le papier, le dispositif se veut plus stable et plus lisible, mais son efficacité dépendra largement de son appropriation par les investisseurs.
À qui s’adresse le dispositif Jeanbrun et quelles sont les conditions d’accès ?
Le dispositif Jeanbrun cible principalement les investisseurs particuliers souhaitant se positionner sur l’immobilier locatif résidentiel, dans une logique encadrée. Il s’adresse uniquement aux logements situés dans des immeubles collectifs, excluant de fait les maisons individuelles. Les biens éligibles peuvent être neufs ou anciens, à condition, dans ce dernier cas, que les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition. Les principales conditions à respecter sont les suivantes :
- Location nue à usage de résidence principale
- Engagement de location d’au moins neuf ans
- Respect de plafonds de loyers définis selon la catégorie du logement
- Application de l’amortissement dans des limites annuelles encadrées.
Ce cadre strict vise à orienter l’investissement vers des logements accessibles, mais il réduit aussi la souplesse habituellement recherchée par de nombreux bailleurs.
Un nouveau dispositif qui ne convainc pas totalement les propriétaires
Malgré ses ambitions, le dispositif Jeanbrun peine à susciter l’adhésion massive des propriétaires. Beaucoup estiment que l’amortissement fiscal proposé ne compense pas suffisamment la hausse des prix d’achat, le coût du crédit et les charges croissantes liées à la gestion locative. L’exclusion des maisons individuelles est également perçue comme un frein important, notamment dans les zones où ce type de bien domine le marché. Les investisseurs pointent également une rentabilité jugée trop faible, des contraintes réglementaires toujours plus lourdes ainsi qu’une visibilité limitée sur la stabilité du cadre fiscal à long terme. Ce scepticisme, largement relayé par les médias économiques, interroge sur la capacité réelle du dispositif à enrayer la crise du logement locatif privé et à redonner confiance aux bailleurs.
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